Fünf Fehler, die Kreditnehmer bei der nachrangigen Immobilienfinanzierung vermeiden sollten

Zusammenfassung

1. Unklarer Finanzierungszweck: Ohne klare Strategie kann Kapital ineffizient eingesetzt werden.
2. Fehlende Exit-Strategie: Eine unklare Rückzahlung kann zu finanziellen Engpässen führen.
3. Unrealistische Zeitpläne: Banken und Kreditgeber brauchen ausreichend Prüfzeit.
4. Regulatorische Risiken ignorieren: Änderungen wie Basel III können Finanzierungspläne beeinflussen.
5. Fehlender Überblick über die Schuldenstruktur: Ohne Gesamtübersicht drohen Liquiditätsengpässe.

Einleitung

In unserem kürzlich erschienen Artikel über nachrangige Hypotheken haben wir Gründe aufgezeigt, weshalb Kreditnehmer nachrangige Hypotheken auf ihr Immobilienportfolio aufnehmen. Im folgenden Artikel konzentrieren wir uns nun auf die potenziellen Herausforderungen, die es als Kreditnehmer und Immobilieninvestor zu meistern gilt, wenn man nachrangige Finanzierungen in Anspruch nimmt. Konkret besprechen wir fünf häufige Fehler, die Kreditnehmer machen – und wie diese vermieden werden können.

Übersicht

1. Unklarer Finanzierungszweck

Eine nachrangige Hypothek sollte immer einem klar definierten Zweck dienen, sei es:

• der Ausbau des bestehenden Immobilienportfolios durch Zukäufe
• die Weiterentwicklung eines Immobilienprojekts
• die Investition in das eigene Unternehmen
• die Renovation einer Immobilie oder
• die Überbrückung von Liquiditätsengpässen.

Ein häufiger Fehler ist, dass Kreditnehmer ohne genaue Planung oder konkrete Ziele auf Mezzanine-Kapital setzen. Dies kann dazu führen, dass die zusätzlichen Mittel ineffizient eingesetzt werden oder unerwartete finanzielle Belastungen entstehen.

Tipp für Kreditnehmer: Erstellen Sie einen detaillierten Finanzierungsplan, der zeigt, wie und wann die Mittel eingesetzt werden. Ein klarer Zweck erhöht nicht nur die Erfolgschancen Ihres Vorhabens, sondern stärkt auch Ihre Verhandlungsposition mit Finanzierungspartnern.

2. Unklare "Exit-Strategien"

Eng verbunden mit dem eben genannten Finanzierungsplan ist eine solide Planung wie der nachrangige Kredit zurückgezahlt oder abgelöst werden soll. Ein unklares oder unrealistisches "Exit-Szenario" kann problematisch werden, wenn die Laufzeit der Finanzierung endet und keine Anschlussfinanzierung bzw. Rückzahlung in Aussicht steht.

Tipp für Kreditnehmer: Erstellen Sie eine konservative Finanzprognose, die auch pessimistische Szenarien berücksichtigt (z.B. Immobilienwert sinkt oder Zinsumgebung ändert sich). Achten Sie darauf, dass Ihre Rückzahlungsfähigkeit selbst bei unvorhergesehenen Ereignissen gewährleistet bleibt. Entwickeln Sie hierbei mehrere Exit-Strategien wie z.B. den Verkauf oder die Belehnung einer anderen Immobilie.

Bonus Insider-Tipp: Viele Kreditnehmer sind primär an einer Aufstockung ihrer bestehenden Hypothek interessiert, um zusätzliche Liquidität zu beschaffen und müssen sich gar nicht erst Gedanken um ein Exit-Szenario für eine Mezzanine-Finanzierung machen. Dennoch benötigen Banken oft zusätzlich Zeit, um zu prüfen, ob eine Aufstockung der Hypothek möglich ist, während Kreditnehmer bereits attraktive Marktopportunitäten wahrnehmen möchten. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, Mezzanine-Kapital in Form eines Bridge-Darlehens aufzunehmen, um die Zeit bis zur endgültigen Hypothekenaufstockung zu überbrücken.

3. Zu ambitionierte Zeitpläne

Ein weiterer häufiger Fehler bei der nachrangigen Immobilienfinanzierung sind unrealistische Zeitpläne – sowohl bei der Umsetzung von Projekten als auch bei der Rückführung und Ablösung von Krediten. Finanzierungspartner wie Banken und andere Kreditgeber, aber auch mögliche Käufer, benötigen hinreichend Zeit, um eine Anfrage zu prüfen (Due Diligence), passgenaue Kreditverträge zu erstellen und die Kreditanfrage durch die jeweiligen Gremien durchlaufen zu lassen.

Tipp für Kreditnehmer: Gehen Sie frühzeitig auf Finanzierungspartner (oder potenzielle Käufer) zu und erkundigen Sie sich über die benötigten Unterlagen, die zur Prüfung notwendig sind. Berücksichtigen Sie zeitliche Puffer, um Verzögerungen proaktiv abzufedern. Halten Sie die zur Prüfung notwendigen Dokumente auf dem aktuellsten Stand und zur Prüfung bereit (idealerweise in einem gut strukturierten Datenraum). Planen Sie auch hinreichend Zeit für Ämter und Notare ein und besprechen Sie die Transaktion im Vorfeld mit den jeweiligen Parteien. Dies trifft auch auf Mezzanine-Anfragen selbst zu. Platzieren Sie diese frühzeitig und nicht kurz vor Finanzierungsbedarf. Viele Anbieter von Mezzanine-Darlehen haben ähnlich wie Banken, sogenannte KYC-Prüfungen, die bei Neukunden durchgeführt werden müssen und entsprechend Zeit in Anspruch nehmen. Durch die frühzeitige Anfrage lässt sich beim effektiven Kapitalbedarf viel Zeit einsparen.

Bonus Insider-Tipp: Verhandeln Sie im Voraus über mögliche Verlängerungsoptionen im Kreditvertrag. Diese können zwar zusätzliche Kosten verursachen, bieten Ihnen jedoch die notwendige Flexibilität, den Kredit bei Bedarf zu verlängern und die Rückzahlung zu einem späteren Zeitpunkt vorzunehmen.

4. Vernachlässigung regulatorischer Rahmenbedingungen und Änderungen

In der Schweiz gibt es spezifische regulatorische Anforderungen bei der Vergabe von (nachrangigen) Hypotheken und der Belehnung von Immobilien. In unserem neulich erschienen Artikel zu Basel III diskutieren wir z.B. die zum 1.1.2025 in Kraft getretene neue Eigenmittelverordnung (ERV), welche u.a. eine verlängerte Geltungsdauer des Niederstwertprinzips bei der Hypothekenvergabe zur Folge hat. Eine unvollständige Berücksichtigung derartiger regulatorischer Rahmenbedingungen kann einen negativen Effekt auf die anfangs genannte Finanzplanung oder unvorhergesehene Konsequenzen auf die Kreditablösung haben.

Tipp für Kreditnehmer: Sprechen Sie mit uns und anderen Branchenexperten, um über aktuelle Trends und Entwicklungen informiert zu sein. Sprechen Sie auch mit verschiedenen Banken, um deren Kreditvergabe zu verstehen und wie man dort mit regulatorischen Anpassungen umgeht. Arbeiten Sie gegebenenfalls mit einem spezialisierten Finanzberater oder Rechtsberater zusammen, um über zukünftige regulatorische Anforderungen informiert und vorbereitet zu sein.

5. Fehlender Überblick über die gesamte Schuldenstruktur

Häufig ist zu beobachten, dass Kreditnehmer sich nur auf die Konditionen der neuesten (nachrangigen) Finanzierung konzentrieren und dabei den Überblick über ihre gesamte Schuldenstruktur verlieren. Das führt dazu, dass sie einerseits nicht die zusätzlichen Verpflichtungen auf ihre Gesamtfinanzlage berücksichtigen und andererseits nur unvollständige Zeitpläne für die jeweiligen Rückzahlungen und Ablösungen erstellen (s. auch in Kombination mit unserem Punkt 3).

Tipp für Kreditnehmer: Analysieren Sie Ihre gesamte Schuldenstruktur, einschliesslich bestehender Hypotheken und anderer Verbindlichkeiten. Berücksichtigen Sie, wie die neue Finanzierung Ihre Gesamtverschuldung und Liquidität beeinflusst. Bereiten Sie auf dieser Basis den erweiterten Finanzplan und entsprechenden Zeitplan vor.

Bonus Insider-Tipp: Ein wichtiger Hinweis in diesem Kontext ist die Reduktion des Schuldbriefs, wenn Sie bereits Ihre Hypothek (in Teilen) amortisiert haben. Viele Kreditnehmer sind der Ansicht, dass Mezzanine-Kreditgeber nur auf den effektiven Wert der Hypothek schauen. Tatsächlich erfolgt die Belehnung jedoch auf Höhe des Schuldbriefs. Gibt es zum Beispiel im ersten Rang einen Schuldbrief bis CHF 12 Millionen und die Erstrang-Hypothek liegt nur bei CHF 8 Millionen, so empfiehlt es sich den Schuldbrief ebenfalls auf CHF 8 Millionen zu reduzieren, da sonst kein Schuldbrief im Nachrang errichtet werden kann und entsprechend eine Mezzanine-Finanzierung (bis zur Anpassung des Schuldbriefs) nur bedingt möglich ist. Ein klarer Überblick über die Schuldenstruktur inklusive der Höhe der Schuldbriefe ist daher unerlässlich.

Fazit

Die nachrangige Immobilienfinanzierung bietet professionellen Immobilieninvestoren und Kreditnehmern zahlreiche Vorteile, birgt jedoch auch erhebliche Herausforderungen. Die im Artikel beschriebenen fünf häufigsten Fehler verdeutlichen, wie wichtig eine sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind.

Ein klar definierter Finanzierungsplan, konservative Exit-Strategien, realistische Zeitpläne sowie ein Überblick über die gesamte Schuldenstruktur sind entscheidend, um Risiken zu minimieren und die Erfolgsaussichten Ihrer Finanzierung zu maximieren. Zudem ist die Berücksichtigung rechtlicher und regulatorischer Anforderungen unverzichtbar, um langfristig finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

Indem Sie die oben genannten Fehler vermeiden, schaffen Sie eine solide Grundlage für Ihre Finanzierung und minimieren Risiken. Haben Sie Fragen zur nachrangigen Immobilienfinanzierung? Als erfahrener Private Markets Spezialist mit Fokus auf nachrangige Hypotheken unterstützen wir Sie gerne bei der Entwicklung einer massgeschneiderten Lösung.

Disclaimer
This commentary is provided for informational purposes only and does not constitute an offer or solicitation to buy or sell any securities or financial instruments. The information contained herein is not intended to provide investment, legal, or tax advice, and should not be relied upon in making any investment decisions. Investing in securities involves risks, including the potential loss of principal. Past performance is not indicative of future results. Before making any investment decisions, investors should carefully consider their own investment objectives, risk tolerance, and financial situation. The views and opinions expressed in this document are those of the author(s) and do not necessarily reflect the views of Artemon Capital Partners. Artemon Capital Partners does not guarantee the accuracy or completeness of the information provided herein, and disclaims any liability for any errors or omissions. Investors are advised to consult with their financial advisor or other qualified professionals before making any investment decisions.