Private Real Estate Debt: Eine attraktive Opportunität für institutionelle Investoren

Zusammenfassung

• Private Debt ist im angelsächsischen Raum weit verbreitet, da steigende regulatorische Anforderungen Banken dazu veranlassen Kredite nicht in der eigenen Bilanz zu halten.
  
  
• In der Schweiz fehlt zum Teil ein entsprechendes Angebot an Private Debt Anlagemöglichkeiten, u.a. da Schweizer Banken Unternehmenskredite tendenziell auf der eigenen Bilanz behalten. Im Hypothekarbereich eröffnet sich hingegen eine Nische aufgrund strengerer Kreditvergabekriterien, was wiederum Private Real Estate Debt Fonds attraktiv macht.
  
  
• Der 'Daneo Swiss Residential Property Debt Fund' bietet hierbei institutionellen und professionellen Anlegern Zugang zu einem diversifizierten Portfolio an nachrangigen Finanzierungen in Schweizer Renditeliegenschaften als attraktive Ergänzungsstrategie im Bereich 'Fixed Income'.

Private Debt auf dem Vormarsch

Insbesondere in den angelsächsischen Märkten besteht bereits seit einigen Jahren ein diversifiziertes Angebot an Private Debt Anlagemöglichkeiten. Getrieben wird dies primär durch Banken, welche aufgrund der stetig gestiegenen Eigenmittelanforderungen ihre Kredite nicht mehr in der eigenen Bilanz halten wollen und diese an institutionelle Investoren weitersyndizieren. Dieser Trend führte über die letzten Jahre zum Aufbau von immer grösseren Anlagevehikeln, sogenannten Private Debt Fonds, welche zunehmend nicht nur Kredite von Banken übernehmen, sondern auch Kredite selbst arrangieren (Direct Lending). Gemäss Wüest Partner (2024) und dem Branchenverband INREV (2023) gibt es per Ende 2023 in Europa 117 Private Debt Real Estate Fonds, von denen 78% (91 Fonds) als Closed-End Strukturen aufgesetzt sind. Im Vergleich zu 2016 hat sich damit die Anzahl der Fonds-Vehikel in Europa mehr als verdoppelt.

Fondsanzahl und Zielvolumen in EUR Mrd.

Quellen: Wüest Partner (2024); INREV (2023)

Neue Anlageklasse für die Schweiz

Während im internationalen Kontext Private Debt Anlagen bereits ein wichtiger Bestandteil der Asset Allokation institutioneller Anleger sind, fehlt in der Schweiz ein entsprechendes Angebot an Private Debt Anlagemöglichkeiten noch weitestgehend. Dies ist primär den Banken geschuldet, welche vor allem Unternehmenskredite noch mehrheitlich in den eigenen Büchern halten und so einen grossen Teil des Finanzierungsbedarfs abdecken. Im Hypothekarbereich hat sich jedoch infolge von regulatorischen Verschärfungen in der Kreditvergabe eine interessante Nische aufgetan: Infolge strengerer Vergabekriterien hat sich der Kreditappetit der Schweizer Banken bei Renditeliegenschaften über die letzten zwei Jahre stetig reduziert. Immobilieninvestoren sehen sich zunehmend einer Finanzierungslücke gegenüber, welche sie durch andere Finanzierungsquellen, meist Eigenkapital, decken müssen. Dieser Trend wird sich auch zukünftig fortsetzen. Hier bieten Private Real Estate Debt Fonds eine interessante Alternative. Immobilieninvestoren können den von den Banken nicht mehr angebotenen Teil der Finanzierung über diese alternativen Finanzierungsquellen decken und sparen sich den Einsatz von teurem Eigenkapital.

Finanzierungslücke bei Immobilieninvestoren 

Opportunität für institutionelle Investoren 

Von dieser entstandenen Marktnische profitiert der 'Daneo Swiss Residential Property Debt Fund', welcher im September 2022 von Artemon Capital Partners zusammen mit IFS Independent Financial Services lanciert worden ist. Der Fonds bietet institutionellen und professionellen Anlegern Zugang zu einem diversifizierten Portfolio von nachrangigen Finanzierungen in Renditeliegenschaften in der Schweiz. Die durch den Fonds getätigten Finanzierungen richten sich an professionelle Immobilieninvestoren und sind immer grundpfandbesichert, wobei ausschliesslich Bestandsliegenschaften, hauptsächlich im Bereich "Wohnen", bis zu einer maximalen Belehnung von 80% des Liegenschaftswerts finanziert werden. Mit einer angestrebten Brutto-Zielrendite von 6.00% p.a. und mit einer regelmässigen Ausschüttung von Cashflows (Fixed Income) weist der Fonds im aktuellen Zinsumfeld ein attraktives Risiko-/Renditeprofil auf. Der Fonds ist der Aufsicht durch die FINMA unterstellt und die Anlagestrategie qualifiziert zudem für institutionelle Investoren unter BVV2 als Traditionelle Anlage (Forderungen, Hypotheken). Der Fonds eignet sich damit insbesondere für institutionelle Investoren als attraktive Ergänzungsstrategie im Bereich Fixed Income.

Für weitere Informationen würden wir uns über eine Kontaktaufnahme freuen. 

Quellen

• Wüest Partner (2024): Real Estate Private Debt - Alternative Finanzierungen von Immobilien
• INREV (2023): Debt Vehicles Universe 2023
  

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