Zusammenfassung

Nachrangige Hypotheken bieten Unternehmern finanzielle Flexibilität und ermöglichen eine effizientere Kapitalnutzung durch:

• Freisetzung von Eigenkapital: Kapital wird für neue Investitionen verfügbar gemacht, was schnelle Reaktionen auf Marktchancen ermöglicht, wie zum Beispiel der Erwerb einer weiteren Immobilie.
• Erhöhung des Eigenkapitalhebels: Unternehmer können ihr Eigenkapital reduzieren, um ihre Eigenkapitalrendite zu steigern. In unserem Rechenbeispiel erhöht sich die Eigenkapitalrendite um ca. 30%.
• Steuerliche Vorteile: Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen reduziert die Steuerlast und steigert zusätzlich die Eigenkapitalrendite.
• Optimierung der Finanzierungskonditionen: Nachrangige Hypotheken helfen, bessere Konditionen für Erstrang-Hypotheken zu sichern und damit die Gesamtfinanzierungskonditionen zu optimieren.

Einleitung

In unserem letzten Beitrag «Private Real Estate Debt: Eine attraktive Opportunität für institutionelle Investoren» haben wir unter anderem nachrangige Darlehen auf (Bestands-)Immobilien behandelt und wie institutionelle Anleger in diese Anlageklasse investieren können. Im vorliegenden Beitrag fokussieren wir uns nun auf die Kreditnehmerseite und welche Gründe es für sie gibt eine nachrangige Hypothek auf deren Immobilien(-portfolio) aufzunehmen.¹

Bevor wir auf diese Gründe eingehen, ist es wichtig zu verstehen, wer typischerweise als Kreditnehmer von nachrangigen Hypotheken in Frage kommt. Hierbei handelt es sich oftmals um Unternehmer, die mehrere Immobilien besitzen und den Wunsch haben ihr Kapital effizienter einzusetzen. Zu diesen Unternehmern zählen zum Beispiel:

• Immobilieninvestoren, die ihr (Immobilien-)Portfolio erweitern möchten.
• Bauunternehmer und Immobilienentwickler mit Bestandsliegenschaften, die neue Bauprojekte realisieren möchten oder Marktphasen mit tieferen Verkaufspreisen überbücken wollen.
• Unternehmer mit Bestandsliegenschaften, die Liquidität für neue Projekte benötigen.

Übersicht

In diesem Kontext suchen Kreditnehmer für ihre eigenen Projekte vermehrt nach Wegen, ihre Kapitalrendite zu maximieren und flexibel auf Marktchancen zu reagieren. Eine beliebte Strategie hierfür ist die Aufnahme von nachrangigen Hypotheken. Doch was macht diese Finanzierungsform so attraktiv? Hier die vier wichtigsten Gründe, weshalb eine nachrangige Hypothek Sinn machen kann und wie sich diese Finanzierungsform auf die Eigenkapitalrendite auswirkt.

1. Freisetzung von Eigenkapital und Flexibilität für neue Investitionen («Equity Release»)

Eine nachrangige Hypothek setzt benötigtes Eigenkapital für andere Projekte frei und bietet so die notwendige Flexibilität, um schnell auf neue Marktchancen reagieren zu können, ohne auf das entsprechende Eigenkapital angewiesen sein zu müssen. Gerade in einem hart umkämpften Immobilienmarkt bietet dies einen wertvollen Wettbewerbsvorteil. Die zusätzliche Flexibilität ist u.a. für Immobilienentwickler attraktiv, die auf unvorhergesehene Kosten oder attraktive Kaufgelegenheiten reagieren möchten.

2. Erhöhung des Eigenkapitalhebels («Leverage Effekt»)

Nachrangige Hypotheken ermöglichen es Unternehmern, den Eigenkapitaleinsatz zu senken und dennoch Zugang zu zusätzlichem Kapital zu erhalten. Durch diesen „Hebeleffekt“ können Unternehmer ihr Eigenkapital optimal nutzen und die Rendite pro investiertem Franken steigern (siehe auch Rechenbeispiel unten).

3. Steuerliche Vorteile («Tax Shield»)

In der Schweiz können die Zinskosten auf Fremdkapital, einschliesslich auf nachrangige Hypotheken, steuerlich abgesetzt werden. Das bedeutet, dass Unternehmer ihre Steuerlast durch Fremdfinanzierung reduzieren können – ein Vorteil, der häufig die Aufnahme einer nachrangigen Hypothek attraktiver macht als den ausschliesslichen Einsatz von Eigenkapital.²

4. Optimierte Konditionen bei Erstrang-Hypotheken

Die Einhaltung von Belehnungsgrenzen (Loan-to-Value Ratio, LTV) ist oft Voraussetzung für bessere Konditionen bei Banken. Durch die Aufnahme einer nachrangigen Hypothek kann der Unternehmer den LTV beibehalten oder erhöhen bei gleichzeitig vorteilhafteren Konditionen auf der Erstrang-Hypothek. Je nach Zinsumgebung und Risikomarge auf der Erstrang-Hypothek kann dieser Effekt stärker oder schwächer ausgeprägt sein.

Beispiel: Eigenkapitalhebel mit und ohne nachrangige Hypothek

Das folgende Rechenbeispiel zeigt nun sowohl den «Equity Release» (s. Punkt 1) als auch den «Leverage Effekt» (s. Punkt 2) und den steuerlichen Vorteil auf (s. Punkt 3) und wie sich die Eigenkapitalrendite um fast 30% steigern lässt:

Ergebnis

Nach Berücksichtigung der Zinskosten und des Steuereffekts verbessert sich die Eigenkapitalrendite um fast 30% durch den Einsatz der nachrangigen Hypothek von 12.9% auf 16.6%. Der kombinierte Effekt aus Steuerersparnis und Hebelwirkung macht nachrangige Hypotheken auch bei höheren Zinssätzen zu einer effektiven Strategie zur Renditesteigerung. Gleichzeitig steht dem Kreditnehmer zusätzliches freies Eigenkapital i.H.v. CHF 1’000’000 zur Verfügung (d.h. der Kreditnehmer benötigt lediglich CHF 2’000’000 statt CHF 3’000’000 an Eigenkapital), welches er für Investitionen in weitere attraktive Projekte und/oder den Ankauf von neuen Objekten nutzen kann.

Über CHF 55 Millionen an nachrangigen Hypotheken bereitgestellt

In diesem Kontext hat Artemon Capital Partners bereits über CHF 55 Mio. in über 25 Transaktionen an nachrangigen Hypotheken arrangiert (mit einem Mindestkreditvolumen von CHF 1 Mio.). Diese umfangreiche Erfahrung im Bereich nachrangiger Hypotheken zeigt, dass Kreditnehmer zunehmend die Vorteile dieser Finanzierungsform nutzen, um ihre Rendite zu maximieren und um finanziell flexibel zu bleiben.

Anhang: Detaillierte Erklärung zur Berechnung

Im oben genannten Rechenbeispiel wird der LTV von 70% auf 80% aufgrund der nachrangigen Hypothek erhöht. Die Konsequenz ist eine höhere Eigenkapitalrendite, die sich durch den Einsatz einer nachrangigen Hypothek um fast 30% steigern lässt:

1. Jährliche Bruttorendite: Die Immobilie erzielt eine Rendite von 5% p.a. des Kaufpreises aus Mieteinnahmen, was CHF 500’000 entspricht.
2. Zinskosten:
   • Bankhypothek (2% Zins): CHF 7’000’000 x 2% = CHF 140’000.
   • Nachrangige Hypothek (7% Zins): CHF 1’000’000 x 7% = CHF 70’000.
3. Steuerlich absetzbare Zinskosten: Die gesamten Zinskosten sind steuerlich absetzbar.
   • Ohne nachrangige Hypothek: CHF 140’000.
   • Mit nachrangiger Hypothek: CHF 140’000 + CHF 70’000 = CHF 210’000.
4. Steuerersparnis: Zinskosten x Steuersatz (20%):
   • Ohne nachrangige Hypothek: CHF 140’000 x 20% = CHF 28’000.
   • Mit nachrangiger Hypothek: CHF 210’000 x 20% = CHF 42’000.
5. Nettoertrag nach Zinsen und Steuereffekt: Bruttorendite - Zinskosten + Steuerersparnis:
   • Ohne nachrangige Hypothek: CHF 500’000 - CHF 140’000 + CHF 28’000 = CHF 388’000.
   • Mit nachrangiger Hypothek: CHF 500’000 - CHF 140’000 - CHF 70’000 + CHF 42’000 = CHF 332’000.
6. Eigenkapitalrendite (RoE): Nettoertrag wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt:
   • Ohne nachrangige Hypothek: CHF 388’000 / CHF 3’000’000 = 12.9%
   • Mit nachrangiger Hypothek: CHF 332’000 / CHF 2’000’000 = 16.6%
     

Fussnoten

¹ Als nachrangige Hypothek – in diesem Zusammenhang auch Mezzanine-Finanzierung genannt – versteht man eine Form der Immobilienfinanzierung, die im Rang hinter der Haupthypothek (bzw. Bankhypothek) steht und durch eine Immobilie (oder ein Grundstück) besichert ist. Der vorliegende Text bezieht sich hierbei in erster Linie auf nachrangige Hypotheken von Bestandsliegenschaften mit Fokus auf Rendite-Liegenschaften und damit nicht auf Bauprojekte.

² Aus Sicht der gewichteten Kapitalkosten, auch WACC (weighted average cost of capital) genannt, reduziert sowohl die Fremdkapitalaufnahme als auch der Steuereffekt typischerweise die gewichteten Kapitalkosten. Die Bruttorendite einer Liegenschaft liegt dadurch über den Kapitalkosten und führt zu einem positiven Barwert.

³ In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass der Unternehmer einen durchschnittlichen Steuersatz von 20% hat.

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